Kredyt hipoteczny – jak wygląda analiza finansowa

Często osoby zainteresowane kredytem hipotecznym zastanawiają się na jakiej podstawie bank przyznaje kredyt, czym się kieruje aby zadecydować komu chce pożyczyć pieniądze i jakie dokumenty do tego potrzebuje.

Aby rozwinąć ten temat zachęcamy najpierw do wyobrażenia sobie sytuacji, w której to my pożyczamy innej nieznanej osobie nasze prywatne środki. Jeżeli w ogóle zgodzilibyśmy się na taką pożyczkę, to czego sami chcielibyśmy się o takiej osobie dowiedzieć i jakie dokumenty na potwierdzenie tych informacji chcielibyśmy zobaczyć?

Patrząc z tej perspektywy na to zagadnienie, postawa banków i ich dociekliwość jest bardziej zrozumiała. Banki jako instytucje zaufania publicznego, które przechowują także depozyty swoich klientów, muszą dbać o bezpieczeństwo swoje i swoich klientów. Dlatego chcą ograniczyć ryzyko do minimum sprawdzając czy potencjalny klient jest osobą godną zaufania i wypłacalną. W tym celu bank tworzy profil akceptowalnego klienta, czyli określa minimalne warunki, które musi spełniać klient, żeby jego wniosek mógł być analizowany (np. minimalny wiek, minimalny dochód, minimalny status historii kredytowej). Tak ustalone kryteria już na wstępie eliminują grupę klientów najbardziej „ryzykownych” w oczach banku.

Aby zdobyć zaufanie na początek ważna jest historia w BiK (Biuro Informacji Kredytowej). Raport ten pokazuje historię spłat naszych zobowiązań, zarówno tych nadal aktywnych, jak i już spłaconych. Krystaliczność tej historii świadczy o tym jak rzetelnymi klientami jesteśmy. Jeśli ktoś notorycznie się spóźnia ze spłatą rat albo ma duże pojedyncze sumy zaległe, to może skutecznie przestraszyć bank przed udzieleniem kolejnego kredytu. Nie najlepiej jest, gdy klient nie posiada żadnej historii – nigdy nie spłacał zobowiązań. Rzetelność takich osób jest dla banków nieprzetestowana, więc oni również będą określani jako ryzykowni. Dlatego jeśli dotąd nie mieliśmy zobowiązań, to zanim będziemy chcieli starać się o jakiś wysoki kredyt, np. na nieruchomość, wcześniej warto chociaż dokonać jakiegoś zakupu sprzętu AGD na raty i w ten sposób wykazać swoją sumienność.

Jeśli klient spełnia minimalne kryteria akceptowalności, o których pisaliśmy wcześniej, ma pozytywny status historii kredytowej BIK i nie widnieje również w innych bazach jako klient nierzetelny, wtedy bank przystępuje do szczegółowej analizy finansowej, czyli bada tak zwaną zdolność kredytową.

W przypadku marynarzy ustalenie dochodu będzie opierało się o następujące dokumenty:
– książeczkę żeglarską – potwierdza okresy zamustrowań i ciągłość pracy
– kontrakty marynarskie za ostatnie 24 miesiące – potwierdzają ustalone warunki pracy i ciągłość waluty dochodu
– paymenty za ostatnie 12 miesięcy – potwierdzają ilość faktycznie przepracowanego czasu i naliczonego wynagrodzenia
– wyciągi z konta walutowego za ostatnie 12 miesięcy – potwierdzają jakie wynagrodzenie zostało ostatecznie przelane po wszystkich potrąceniach i ewentualnie pobranych zaliczkach

Po przeanalizowaniu wszystkich powyższych dokumentów bank wylicza średniomiesięczny dochód netto klienta, który jest podstawą analizy finansowej.

Drugim ważnym parametrem są koszty gospodarstwa domowego, czyli koszty utrzymania wszystkich członków rodziny, koszty mieszkaniowe, użytkowania auta itp. Banki czasami doliczają również pewne ważne opłaty jeśli one występują i są opłacane regularnie, takie jak np. koszt niani, opłata za przedszkole, czesne za studia itp.

Do ustalenia zdolności kredytowej, ważna jest również wysokość miesięcznych obciążeń kredytowych, czyli spłacanych rat i pożyczek. Uwzględnia się także wysokość dostępnych limitów na produktach odnawialnych – niezależnie czy korzystamy aktywnie z kart kredytowych i limitów w koncie czy też nie, to samo posiadanie dostępnego limitu na tych produktach taktowane jest przez Banki jako zaciągnięte zobowiązanie i w pewien sposób obciąża naszą zdolność. Istotna jest także waluta aktywnych zobowiązań, jeśli jest ona rozbieżna z walutą dochodu, wtedy doliczany jest bufor czyli zobowiązania takie są na potrzeby kalkulacji powiększane na przykład o 20%.

Po ustaleniu wszystkich powyższych parametrów bank przelicza czy osiągany dochód netto pozwoli na pokrycie wszystkich kosztów gospodarstwa domowego, obciążeń związanych ze spłacanymi już zobowiązaniami oraz wnioskowanym nowym kredytem i czy na zakończenie klientowi pozostaną jakieś wolne środki. Ważne jest także by suma wszystkich rat (dotychczasowych i tej nowej) nie przekraczała 65% osiąganych dochodów.